В Новосибирске около 200 предложений таунхаусов. Лидером по количеству предложений является Ленинский район, а самые дорогие дома в Заельцовском. В ценах, преимуществах и опасностях такого типа жилья разбирался РБК+

Таунхаус — достаточно популярный тип недвижимости. По словам руководителя пресс-службы N1.RU Анастасии Гриневой, ключевое отличие таунхаусов — это размещение в малоэтажном доме сразу несколько самостоятельных квартир, чаще всего с изолированными входами. «Если же малоэтажная недвижимость предполагает деление только на две отдельные секции, то есть на два хозяина, ее принято называть дуплексом», — поясняет Гринева. Кроме дуплексов, есть триплексы и квадроплексы (дом на трех и четырех хозяев). Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник.

По словам директора по стратегическому маркетингу ФРК «ЭТАЖИ» Тимофея Колоколова, главный плюс такого жилья — возможность купить большой дом по цене небольшой квартиры. Минус — удаленность от центра.

Руководитель офиса «Квадротеки» на Богаткова Татьяна Лебедева отмечает также опасность слабо развитой инфраструктуры и плохих подъездных путей. В качестве плюсов Лебедева выделяет малую плотность проживания, наличие своей парковки, автономность и доступную цену. «Востребованность данного сегмента в ближней городской зоне в последнее время возрастает», — добавила Лебедева

Руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Жилфонд» Александр Зверев называет еще один нюанс этого вида жилья — простота архитектурных решений, отсутствие индивидуальности. «Таунхаус — это не коттедж, который возводят по индивидуальному проекту; это не отдельный дом, который стоят именно для себя. Таунхаус — это, как правило, какое-то типовое решение», — говорит Зверев.

В Новосибирске жилье подобного типа представлено достаточно широко, предложения есть в каждом районе города. Меньше всего зафиксировано объявлений по Первомайскому и Советскому району, в лидерах предложения — Ленинский, Кировский и Октябрьский. При этом Ленинский район — место концентрации подобных объектов, практически каждое третье предложение это таунхаус именно в этой локации.

Средняя площадь участка в новосибирских таунхаусах — 4 сотки. Дом обычно состоит из двух этажей и имеет площадь 140-150 м 2. В Новосибирске таунхаус в среднем стоит 4,7 млн. руб, за год такая недвижимость подешевела на 8,5%

Самыми популярными направлениями по данным N1.RU считаются Мочищенское и Толмачевское шоссе. Таунхаусы в направлении Толмачевского шоссе за год подросли на 19,44%, их средняя стоимость составляет 3,44 млн. руб. Таунхаусы в направлении Мочищенского шоссе дороже. Часть дома здесь можно купить за 4,4 млн. руб, при этом за год это направление просело по цене на целых 15%. Так как пул предложений не очень широк, причиной таких скачков цены может являться одновременное «вбрасывание» на рынок большого количества однотипных объектов, которое влияет на среднюю цену.

На данный момент самые дешевые предложения на рынке — таунхаусы на улице Петухова и в Верх-Туле. Это дома небольшой площади — 80 кв. м. и стоимостью до 1,5 млн. рублей.

Также в числе эконом-вариантов предложения в микрорайоне Светлый (Мочище). Двухэтажный дом общей площадью в 65,5 кв. м и участком в одну сотку обойдется в 1,7 млн рублей. Цену можно назвать сбалансированной: небольшой дом с маленьким участком достаточно далеко от города.

Самые дорогие предложения — на улице Кедровой. Тут минимальная стоимость таунхауса — от 38 млн. рублей. За эту цену покупатель получает дом в элитном поселке, с ландшафтным дизайном, укомплектованный мебелью с высококачественным ремонтом.

Риски экономии

В сегменте эконом-таунхаусов большую часть занимают отдельностоящие дома, расположенные на окраинах города. Застройку ведут небольшие строительные компании, а иногда одиночные строители.

По словам экспертов РБК+, такие проекты, когда выкупается, скажем, 12 соток земли и на них ставятся три дуплекса, могут при видимой дешевизне нести для покупателя много рисков.

По словам представителя компании «Зеленый дом» Дарьи Толкачевой, главный риск — продажа недвижимости через сомнительные схемы, в которых не защищены права потребителей. «Это влечет за собой невозможность оформить право собственности после сделки, возможность признания сделки недействительной, возможность оспаривания права собственности/пользования». Распространенный случай таких схем — продажа недвижимости не как объекта, а как доли.

Еще один риск — строительство на землях сельского назначения. «Отсюда и продажа через сомнительные схемы, невозможность прописаться и получать должное социальное обслуживание», — рассказывает Толкачева.

Шикайкова Анжелика, руководитель юридической службы ФРК «ЭТАЖИ» в Новосибирске

«Продажа дома долями — ½ доли, ¼ доли — является законной, но налагает ограничения. Выделить долю в объект теоретически можно, практически сложно. Ограничения следующие: при продаже, реконструкции надо заручаться согласием со-собственников. Если отношения не сложились, могут быть проблемы. Надо уточнять порядок пользования участком. Если вам принадлежит четверть участка, узнайте, какая именно четверть, где она расположена. Серьезные проблемы возникают, если на земле для индивидуального жилищного строительства возведен и продан в долях дом, который по сути является многоквартирным, или имеет этажность более трех наземных (3 этажа и мансарда). Даже если право зарегистрировано, тут нарушен градостротельный регламент. Последствия — вплоть до решения о принудительном сносе дома, — вспомним ситуацию на Прокопьевской»

Так, по словам Эллы Буравлевой, директора «Центра продаж новостроек», в ее практике был случай, когда новоселы такого таунхауса узнали о наличии задолженности по электроэнергии в размере 35 тыс. руб. Справка об отсутствии долга была, но она оказалась поддельной. Еще случай: «Продали таунхаус двум людям в долях. Техдокументация передана одним. Вторые не могут ее получить и договориться с соседями, чтобы вывести в объект эту долю»

Еще один ощутимый риск — часто встречающиеся нарушения технологий строительства. Устранение таких нарушений может стоить сотни тысяч рублей. «Промерзание, холодные помещения, течь кровли, трещины конструктива здании», — перечисляет Толкачева.

«Часто в таких объектах дешевым ремонтом скрывают недостатки строительства. — комментирует проблему Буравлева — Под линолеумом скрываются ужасные перекрытия, когда первый этаж видно в щели пола второго. Бывают проблемы, если дома ставят осенью и зимой с нарушением технологий, потом может «плыть» фундамент»

При рассмотрении вариантов таунхаусов эконом-класса Толкачева Дарья советует тщательно изучить документы застройщика и подрядчика. «В случае покупки некачественной недвижимости у сомнительного юрлица с уставным капиталом в 10 тыс. руб. через суд исправить ситуацию, скорее всего, не получится. Застройщики в большинстве случаев используют разные юридические лица для строительства разных объектов, по завершению строительства закрывают компании, чтобы избежать гарантийных обязательств. Если вам нужно иметь гарантию на недвижимость, советую приобретать недвижимость у тех застройщиков, которые используют одно юрлицо в течение длительного времени, и ввели в эксплуатацию от этой компании не один дом»

И даже если с домом и документами все окажется более-менее нормально, вас могут ожидать эксплуатационные проблемы. Стоит уточнить и проверить мощности по электричеству, заведенные в дом, спросить, кто будет впоследствии чистить от снега вашу улицу, выяснить, как работает интернет, кто вывозит мусор, и сколько стоит обслуживание жилья.

Дом в поселке

Удобным и оптимальным эксперты называют решения по приобретению таунхаусов в коттеджных поселках. Цена здесь выше эконом-сегмента, но это окупается качеством домов, минимизацией рисков и комфортом проживания.

Обычно такие проекты — дело не одного года. Отсюда — забота застройщика о своей репутации, сроках сдачи дома, соблюдении требований гарантийного срока. Оформление сделок регулируется 214-ФЗ (хотя в Новосибирске есть и схемы застройки через ЖСК).

При приобретении дома человек понимает, по какой дороге он будет ездить, как будет обеспечена охрана поселка, сколько будет стоить обслуживание, кто вывезет мусор и почистит дорогу. В таких поселках организовывают детские площадки, магазины, зеленые зоны, определенным образом решен вопрос с общественным транспортом.

Представитель компании «Зеленый дом» Толкачева Дарья:

«В поселках «Березки» строящиеся таунхаусы продаются по ДДУ согласно 214-ФЗ, а готовые дома через договор купли-продажи с регистрацией сделки в УФРС. В наших поселках можно прописаться и пользоваться благами социальной инфраструктуры. Мы строим в соответствии со СНиПами, и на наши дома действует гарантийное обслуживание в рамках законодательства. Замечу, что управляющая в каждом поселке работает уже при заселении первых жильцов. Наша компания «Зеленый дом» дорожит репутацией. У нас большие планы на будущее. Поэтому мы делаем проживание в наших поселках максимально комфортным. Отзывы жителей «Березок» можно увидеть в нашем профиле berezki_poselki в Instagram »

При приобретении такого дома стоит задать вопрос, есть ли в поселке определенный регламент по обустройству придомового участка. Здесь могут быть заложены стандарты, которые окажутся для покупателя сюрпризом. Скажем, забор должен быть определенного вида высотой не выше метра, либо налагаются ограничения на установку теплиц, гаражей, беседок.

Всегда есть смысл совершить несколько длительных прогулок по поселку, побеседовать с жителями. Никто лучше них не расскажет о всех преимуществах и недостатках проекта.