В нашем представлении таунхаус – это очень длинный дом, поделенный на несколько секций. Однако в природе существует несколько видов сблокированных построек. Возможно вам подойдет другой формат?

Кто за стеной?

Линейка таунхаусов, рассказывает Артур Григорян, генеральный директор компании KASKAD Недвижимость, бывает разной секционности – по 4, 6, 8 или 10 секций (с мансардой или без). Площадь одной секции, продолжает Артур Григорян, варьируется в среднем от 100 до 144 кв. м.

Длинный таунхаус имеет двойную придомовую территорию от 2 до 4 соток на секцию: спереди паркинг на два машиноместа, а с тыльной стороны – небольшой двор. От других типов длинные представители отличаются сквозным входом-выходом. Второй тип сблокированного дома – «двусторонний таунхаус». Это сооружение уже шире, потому что оно разделено на секции не только вдоль, но и поперек – к примеру 10 двухуровневых квартир по 5 с каждой стороны. В таких постройках у секции только один вход и земельный участок с одной стороны.

Дуплекс являет собой двухэтажный дом с мансардным этажом, рассчитанный на две семьи. У каждой секции есть отдельный вход. Если к секциям в длинных домах земля не всегда прилагается, то дуплексы обязательно продаются с участком земли.

Есть еще квадрохаусы – разновидность, рассчитанная на 4 семьи. У каждой секции есть отдельный вход и собственный земельный участок. Особенность квадрохауса – большой земельный участок (больше, чем у других таунхаусов).

Диковинное название лейнхаус придумал девелопер «Конти», который застроил такими домами поселок «Ильинка», но по сути это уже привычный нашему уху таунхаус.

Дом по нраву

У всех свои предпочтения при выборе дома. Некоторым нравится жить в «линейках», другие предпочитают максимально возможное уединение и выбирают дуплексы. Но всем хочется тишины, поэтому звукоизоляция – важный параметр. Выбирая таунхаус, поинтересуйтесь у продавца акустикой здания, чтобы не оказаться в знаменитом общежитии им. Бертольда Шварца. Однако ждать чудес не приходится, так или иначе, вы все равно будете слышать соседей. Так что торцевые секции «линеек» и дуплексы – лучшее решение для особо чувствительных покупателей.

Если же вы хотите побольше земли у дома, выбирайте секции в «линейках» и квадрохаусы. Там найдется место и для машины, и для маленького сада (просматриваемого со всех сторон).

Одиноких людей вполне устроит секция в двустороннем таунхаусе – там площадь поменьше и цена пониже. Большим семьям больше подойдет дуплекс с приличной площадью и относительной автономией; также это отличный вариант для двух родственных семей – например, в одной секции живут родители, а другую покупают для себя дети. Это очень удобно.

Ограничения для таунхаусов

Самое тяжкое, что можно увидеть в поселках таунхаусов – уныло вытянутые длинные ряды с окошками. Освоить территорию так, чтобы каждый ее квадратный сантиметр был частью какой-нибудь жилой постройки – мечта любого землевладельца. Чем больше жилья продашь – тем выше получится прибыль, но для особо жадных разработаны правила, по которым на свободную территорию выделяется определенный процент общего участка (дорожки, площадки). Помимо этого таунхаусы относятся к малоэтажным домам – это значит, что в них должно быть не больше трех этажей. Однако этажность, отмечает Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY, измеряется не только этажами, но и уровнями. Чаще всего встречаются двухэтажные таунхаусы, чуть реже трехэтажные, но при этом у домов могут быть и подвал, и мансарда – в итоге получится 4 уровня. В редких случаях доходит даже до 5 или 6 уровней и все они принадлежат одному владельцу, иначе это будет не секция, а квартира в малоэтажном доме. Есть случаи, когда в таунхаусе подвал общий, но это скорее исключения из правил. А с точки зрения комфорта в подобной «многоэтажности» плюсов мало. Лестницы часто становятся проблемой и для пожилых людей, и для детей. Убрать такой «жилой массив» трудно, расходы на отопление велики. Словом, большое количество уровней сложно содержать.

В каждом районе существуют свои правила по землепользованию и застройке, в них содержатся индивидуальные требования, которые владелец земли обязан учитывать.

Протяженность таунхаусов не ограничена, но проект, в котором предусмотрено больше 10 секций, нужно будет отдать на экспертизу – для застройщика это лишняя проблема. В некоторой степени плотное заселение выгодно и самим покупателям, чем больше секций, тем они дешевле, однако больше десяти секций все-таки мало кто строит.

Плотность и протяженность застройки зависит не только от желаний продавца, но и от других факторов. К примеру, при составлении генплана учитывается рельеф местности, если он сложный, появятся не только таунхаусы, но и дуплексы с квадрохаусами. Некоторые застройщики по одну сторону шоссе строят многоэтажные комплексы, а по другую, в уже более дорогом сегменте, поселок квадрохаусов. Есть неудачные примеры, когда, желая привлечь разных покупателей, строится длинный секционный дом, а напротив – цепочка дорогих коттеджей.

Но важнейший фактор при составлении генплана, по словам Сергея Колосницына, – это назначение земли. По закону, таунхаусы можно строить только на землях под малоэтажное строительство, а дуплексы – на землях ИЖС. Часто застройщик принимает решение, исходя именно из этого параметра.

Что касается земельных наделов, которые прилагаются к секциям, размер их невелик. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», типовой размер участка у таунхауса составляет 1,5-3 сотки. При этом торцевая секция может иметь участок до 6 соток, но это редкость. Кроме того, не всякий торец хорош, чтобы переплачивать за землю. Если он граничит с лесом, это прекрасно, а если выходит к въездной части, к шоссе, нет никакого смысла тратиться на такую сотку. Вообще же, площадь участка у таунхауса обычно меньше по размеру, чем у секций в прочих видах сблокированной застройки.

Вторичный рынок

Если индивидуальные загородные дома, пусть и в виде плохоньких дач, нам привычны, то формат таунхаусов молод, и первичный рынок секционных домов только формируется. Эксперты считают, что потенциал его развития огромен, но пока «секции» делают первые шаги. Соответственно, говорить о развитом вторичном рынке таунхаусов рано – срок смены такой недвижимости намного выше, чем у квартир. Богатого выбора на вторичке нет. Но рынок элитного сегмента, считает Сергей Колосницын, уже почти сформирован, поэтому дорогие секции найти можно – безусловно, это плюс, потому что о первичной внутренней отделке думать уже не надо, да и финишная отделка еще молодая – въезжай и живи.

Инвестиционная привлекательность

Безусловно, покупка таунхауса – неплохая инвестиция. Особенно, если посчастливилось найти удачный проект. По оценке Артура Григоряна, доходность покупки на старте продаж составляет 100-120%. Сергей Колосницын отмечает популярный поселок с лейнхаусами «Ильинка» (там практически все распродано), поселок Park Avenue по Новорижскому шоссе (цены выше, чем в «Ильинке»). Набирает популярность поселок Futuro Park от того же застройщика, что и Park Avenue.

Самым насыщенным с точки зрения продуктовой линейки, можно назвать КП «Белый берег» на Новорязанском шоссе, считает Владимир Яхонтов. В поселке продаются коттеджи, дуплексы, квадрохаусы, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. На Рязанском шоссе есть поселок «Малаховское озеро», где представлены квадрохаусы, таунхаусы и коттеджи. В КП «Варежки» на Щелковском шоссе набор недвижимости следующий: квадрохаусы, таунхаусы, коттеджи, участки с подрядом. В Vita Verde на Дмитровском шоссе дуплексы, совмещены с коттеджами. Все эти предложения интересны и для инвестирования, и для покупки под проживание.

Инвестировать лучше в поселки, которые расположены в Новой Москве, по популярным направлениям, в 20-километровой зоне от МКАД и с хорошей инфраструктурой или с перспективой на нее. Именно такие семена дадут хорошие всходы. А для проживания неплохо бы подумать о соседстве со школой и детским садом – таунхаусы покупают молодые семейные люди, а детский вопрос за городом стоит остро.

Таблица 1. Примеры поселков, где есть дуплексы, квадро — и прочие хаусы