Алексей Попов

Консультаций: 52

Таунхаус, состоящий из нескольких обособленных секций, или так называемый сблокированный жилой дом в терминах современного законодательства, оформленный в долевую собственность, может быть разделен в натуре между всеми совладельцами как и земельный участок согласно следующим основным принципам и правилам.

Разделение жилого дома и земельного участка, находящегося в долевой собственности, в натуре между всеми совладельцами с целью обособления индивидуальной собственности каждого с прекращением общей долевой собственности осуществляется по общему правилу соразмерно принадлежащим таким лицам долям по соглашению сторон (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ), а в случае несогласия – в судебном порядке (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ). Однако реальный раздел может быть также осуществлен с некоторыми отступлениями от принципа соразмерности в случае, если фактически используемые помещения (секции) и площади земельных участков отличаются от арифметического выражения принадлежащих совладельцам долей как в описанной вами ситуации. Такой раздел также осуществляется по соглашению совладельцев, а в случае несогласия – в суде.

При этом имеет значение именно фактически занимаемая площадь (площадь секции), к тому же если за нее определялась первоначальная плата, более соответствующая фактической площади каждой секции. При рассмотрении конкретной ситуации необходимо учитывать конфигурацию всего строения в целом, земельного участка, на котором оно расположено и участка, прилегающего к строению. При технической возможности участок делится строго пропорционально принадлежащим долям или с отступлением от принципа соразмерности долей согласно фактическим площадям секций, что, возможно, в описанной ситуации было бы более справедливо с учетом именно фактических обстоятельств и сложившихся отношений сторон. При этом следует определить части участков каждого совладельца таким образом, чтобы не затруднять пользование образованными участками друг другу, обеспечить возможность прохода и проезда на соседние участки при такой необходимости. В случае спора стороны или суд, если возникший спор будет передан на его разрешение, вынуждены будут обратиться к землеустроительной и строительно-технической экспертизе, которая определит варианты раздела, максимально учитывая интересы каждого из совладельцев, при соблюдении градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных и других норм и правил, а также предложит необходимые технические решения для организации прохода и проезда по соседним участкам (сервитут), если это будет необходимо (ст. 247 ГК РФ).

Соглашение или судебное решение о разделе жилого дома и земельного участка в натуре является основанием для государственной регистрации прав собственности каждого из совладельцев на выделенную часть домовладения.

Дополнительную информацию касательно порядка раздела общего земельного участка при жилом доме, разделенном между совладельцами, можно почерпнуть также из ответа на один из ранее заданных вопросов в этой же рубрике: «Как приобрести придомовый земельный участок в собственность?» от 13.04.2017.