Таунхаус - экзотика или новая реальность?

В последнее десятилетие на российском рынке недвижимости появился новый тип жилья – таунхаусы. В Англии их начали строить два века назад. Слово “таунхаус” означает “городской дом”. Поскольку земля в английских городах стоила недешево, дом на несколько семей быстро стал пользоваться популярностью. По одной из версий, таунхаусы появились потому, что выросшие дети пристраивали свой дом к родительскому, чтобы жить поближе к ним. Такой сдвоенный коттедж имел общую стену и два отдельных входа. Идея получила распространение, и позже появились целые улицы из сблокированных домов, число которых ограничивалось только отведенной под застройку территорией. В некоторых европейских странах подобный вид застройки принципиально изменил подход к малоэтажному строительству и способствовал формированию новых стандартов качества. Многие небольшие города в Западной Европе сегодня практически полностью застроены таунхаусами.

История таунхаусов в Московском регионе началась с поселка “Сетунь”, расположенного в столице на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Построенный в начале 90х годов, он привлек арендаторов, преимущественно иностранцев, небольшими комфортабельными, удобно спроектированными домами, напоминающими им жилье на родине. Следует отметить, что таунхаусы в черте Москвы пользуются популярностью, как правило, в качестве арендуемого жилья, и многие застройщики предпочитают не продавать их в частную собственность. Согласно результатам исследований, проведенных аналитическим центром IRN. RU, всего в Москве и Подмосковье построено или находится в стадии строительства около 60 таких поселков. В Москве это районы Куркино, Митино, Северное Тушино. Есть таунхаусы и в центре столицы. В Подмосковье их строят в основном на расстоянии до 15—25 км от МКАД: в Лобне, Долгопрудном, отдельные поселки по РублевоУспенскому, Волоколамскому, Новорижскому, Пятницкому, Горьковскому и другим шоссе. Поселков, состоящих только из таунхаусов, немного. Предпочтение отдают смешанному типу: наряду с коттеджами часть территории занимают таунхаусы.

Чем хорош таунхаус?

Таунхаус сегодня представляет собой коттедж в два-три этажа с отдельным входом, сблокированный с двух сторон с другими такими же коттеджами, к нему примыкает участок земли (обычно от одной до четырех соток). Говоря об этом виде жилья, можно отметить относительную автономность тех, кто его населяет. Кроме того, собственный участок позволяет ощутить близость к природе.

Как правило, в таунхаусах используют вертикальную планировку. На первом этаже чаще всего располагают кухню, гостиную, технические и подсобные помещения, на втором – спальни, дет-скую и рабочий кабинет. Есть таунхаусы с цокольным этажом. Площади таких домов в Московском регионе в среднем от 180 до 300 кв. м, но бывают и 400, и 500 кв. м. Собственный гараж также обязателен для подобного коттеджа. Современные таунхаусы строят на территории охраняемых поселков. Внутренняя инженерная инфраструктура предполагает наличие всех городских коммуникаций (централизованные системы тепло – и водоснабжения, электричество, Интернет, кабельное телевидение и т. д.).

Поскольку земельный участок, занимаемый одной “квартирой” в таунхаусе, существенно меньше, чем требуется для индивидуального коттеджа, то это уменьшает себестоимость строительства. Помимо экономии за счет земли сокращается статья расходов на коммуникации – итоговая стоимость их подвода к трем-четырем сблокированным коттеджам ниже, чем к отдельно стоящему. И наконец, значительно меньше требуется стройматериалов (благодаря, например, общим стенам).

Что касается покупателей, то для них таунхаус прежде всего дом в охраняемом поселке с жителями одного социального статуса.

Алексей Кубарев, руководитель отдела продаж управления новостроек компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”. строительство таунхаусов в Москве считает перспективным начинанием. Это жилье пользуется спросом среди покупателей, поскольку сегодня все больше москвичей стремятся выехать из многоэтажек и жить обособленно. Таунхаусы в данном случае являются компромиссом между загородным и сельским жильем.

Что не так?

Если таунхаус находится за городом и приобретен для постоянного проживания, то транспортная проблема может стать одним из основных негативных факторов. Однако следует отметить, что работа по строительству новых дорог и развязок всетаки идет, разрабатывают проекты по реконструкции старых и сооружению новых трасс. В загородных комплексах не всегда на должном уровне решены вопросы инфраструктуры. Коммунальная плата за содержание таунхауса выше, чем за городскую квартиру такого же уровня, и в поселках смешанного типа в среднем составляет от одного до трех долларов за 1 кв. м в месяц.

К недостаткам можно отнести и небольшой придомовой земельный участок – не более четырех соток. Кроме того, в таунхаусе у вас будет как минимум двое соседей (слева и справа). Правда, во многих проектах стараются минимизировать подобное неудобство, располагая секции так, чтобы обеспечить максимум комфорта каждому жильцу.

Сколько стоит таунхаус?

Стоимость квадратного метра таунхауса сегодня сравнима с городской квартирой соответствующего класса. Но в отличие от квартиры в цену 1 кв. м входит стоимость подсобных помещений, парадного входа, гаража и даже лестницы, ведущей с одного уровня на другой. Так, таунхаус общей площадью в 250 кв. м, расположенный в 10—15 км от МКАД, при цене 900 долл. за 1 кв. м (столько может стоить 1 кв. м квартиры в новостройке, находящейся в этом же районе) обойдется в 225 тыс. долл.

В черте города в пяти новых микрорайонах Куркина строят таунхаусы, имеющие разные архитектурные решения. Жилые площади в них от 180 до 450 кв. м. Цены от 1500 долл. за 1 кв. м.

Строительство поселка “Годуново” – комплекса из 20 таунхаусов (общая площадь каждого – 320 кв. м) – началось в ХорошевоМневниках Западного округа столицы еще в 1999 году. Сейчас закончены все работы по обустройству территории, налажена многоуровневая система охраны и служба эксплуатации. Сегодня приобрести секцию в одном из домов можно только на вторичном рынке, а стоимость квадратного метра превышает 3 тыс. долл.

Еще один крупный проект в черте города – жилой комплекс малоэтажной застройки “Вишневый сад”, расположенный в районе улицы имени Саломеи Нерис, на территории парка усадьбы Братцево. Всего будет 54 секции таунхаусов площадью от 190 до 270 кв. м. Стоимость квадратного метра здесь 1500 долл. за 1 кв. м. В настоящее время завершилось возведение первой очереди поселка, где все дома уже распроданы. Сейчас идет возведение второй очереди.

В жилом комплексе “Палаты Муравьевых” на Остоженке построены таунхаусы (общая площадь – от 450 до 500 кв. м) с видом на Кремль. Здесь каждая секция состоит из наземной (четыре этажа) и подземной (цоколь и подземный паркинг) частей. Кроме того, есть эксплуатируемая плоская крыша и роскошный зимний сад. Перемещаться по этажам можно с помощью лифта. Предусмотрена также возможность установки дровяного камина. Внутренний дворик оформлен как патио. Цена – 15 тыс. долл. за 1 кв. м.

Другое предложение для состоятельных покупателей – поселок “Барвиха-CLUB” на РублевоУспенском шоссе. Здесь строят 110 таунхаусов площадью от 190 до 364 кв. м, расположенных на земельных участках от 0,5 до 4 соток. Стоимость такого дома – от 400 до 800 тыс. долл.

Цены на подмосковные таунхаусы ниже столичных, и чем дальше от Москвы, тем они меньше. Например, поселок “Удачное” в 12 км от МКАД (Ленинградское шоссе) – это 43 секции таунхаусов площадью от 170 до 240 кв. м по цене от 205 до 230 тыс. долл.

Кто в таунхаусе живет?

Изначальная идея, лежавшая в основе строительства таунхаусов, – удешевление частного жилья (свой дом, но дешевле, чем отдельно стоящий коттедж).

В России среди застройщиков, занимающихся малоэтажным строительством, в вопросе ценовой политики и выбора потенциальной группы покупателей разброс достаточно большой. Есть таунхаусы среднего класса, дорогие и экономкласса.

На сегодняшний день обитателями сблокированных коттеджей чаще всего становятся люди, которые знают, почему они выбрали именно такое жилье. Как правило, это управленцы среднего и верхнего звена, предприниматели – то есть формирующийся средний класс, или, скорее, его верхняя прослойка. Среди покупателей 75 % москвичи, давно мечтавшие о просторном жилье и зеленой лужайке под окном. Таунхаусы предполагают новый уклад жизни, при котором основными факторами, определяющими выбор такого жилья, являются хорошее транспортное сообщение с местом работы и развитая инфраструктура.

Рынок таунхаусов в России только формируется. И его дальнейшее развитие во многом определяют состояние и строительство дорог, современных коммуникаций, объектов инфраструктуры.

Комментарии специалистов

Сергей Ганусов, руководитель отдела загородной недвижимостикорпорации “Бест-Недвижимость”:

– Объемы предложений в 2006 году не существенно превысят спрос. Подъем этого рынка будет плавным, так как девелоперы предпочитают не рисковать и делают ставку на комбинированные поселки, в которых есть и таунхаусы, и отдельные дома. Тем не менее увеличение спроса заметно, это видно из объема оставшихся предложений такого жилья, выставленного на продажу в 2005 году.

На сравнительно небольшое количество предложений таунхаусов влияет и высокая стоимость земельных участков, подходящих по своим характеристикам для данных инвестиций. Среди прочих факторов, влияющих на объемы строительства таунхаусов, особенно значимы такие, как транспортная доступность, коммуникации, инфраструктура и окружение. Поэтому важным элементом для роста темпов строительства является возможность инвестора обеспечить наличие образовательных и дошкольных учреждений, торговых, досуговых, спортивных центров и пр. А потребителю нужно примерить на себя комфорт, качество и безопасность за цену ниже стоимости отдельного дома в качественном коттеджном поселке. Потенциал, связанный со строительством таунхаусов, еще предстоит реализовать, и у этого рынка хорошая перспектива.

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

– Поселки городского типа с таунхаусами расположены, как правило, не дальше 30 км от МКАД. Здесь живут активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Обычно таунхаусы возводят в местах массовой коттеджной застройки. Жители таких поселков – это представители высшей прослойки среднего класса. Именно расположение таунхауса на природе и одновременно его близость к МКАД являются определяющими при выборе данного типа жилья.

Аналитики прогнозируют в ближайшее время существенное увеличение доли таунхаусов в строительстве загородного жилья. Уже сегодня существует повышенный спрос на качественные, грамотно расположенные дома с секциями небольших площадей. Сейчас строители при планировании таунхаусов начинают применять такой метод привлечения средств, как продажа секций на стадии котлована. Раньше подобную схему на рынке загородной недвижимости практически не использовали.

Кстати, строительство или покупка таунхауса обходится значительно дешевле приобретения отдельно стоящего коттеджа: на 30 % ниже стоимость прокладки коммуникаций, на 15 % меньше затраты на стройматериалы при схожих по объему площадях.

Таунхаусы представляют собой европеизированный формат жилья, который подчеркивает статус его владельца, стремление к внедрению современных технологий в строительство и обустройство жилища. В настоящее время наметилась устойчивая тенденция роста цены на таунхаусы, причем эксперты рынка недвижимости отмечают эффективность инвестиций как на стадии строительства, так и при вложении средств в готовые объекты.

Что касается конкретных объектов, то отмечу – сданы в эксплуатацию поселки таунхаусов “Ромашкино” и “Барвиха-2″. Сейчас идет строительство комплекса “Барвиха-CLUB” на РублевоУспенском направлении. За полгода с начала реализации данного проекта уже продано более половины домов. Основными факторами такого успеха стали четкое позиционирование объекта и соответствие поселка потребностям клиентов.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard:

– Таунхаусы, популярные в Западной Европе и особенно в США, в России в силу ряда рыночных факторов, а также традиционной российской ментальности большого распространения не получили. Их количество незначительно. Это показывает, что расцвет рынка таунхаусов еще далеко впереди. Несомненно, в дальнейшем этот тип недвижимости получит некоторое развитие, однако он более характерен для пригородов, где возможно образование социально-однородных и больших по площади районов. Само собой разумеется, что таких территорий у нас очень и очень немного.

Спрос на таунхаусы можно было бы назвать отложенным, если бы формировалось достойное предложение. Он, скорее, является скрытым, хотя в последнее время увеличился интерес к такому типу жилья у молодых семей, которые уже выросли из городских квартир экономкласса, но еще не доросли до загородных особняков. Их не удовлетворяет ни жилье в городе, ни дом за городом. По их представлению таунхаус – это некий промежуточный вариант. Если и далее следовать этой логике, то будущее таунхаусов не вызывает оптимизма. Я думаю, что на помощь развитию этой идеи в свое время придут маркетологи, и при наличии достойных земельных участков статус таунхаусов, а вслед за этим и спрос на них повысятся.

Когда мы говорим о западных и отечественных таунхаусах, то должны понимать, что, несмотря на выделение одного и того же типа, с точки зрения архитектуры и эргономики это разные дома. Например, на Западе основная пространственная характеристика таунхауса – вытянутость его жилой части в направлении, перпендикулярном уличному фасаду, и фасадная ширина, как правило, в “два окна”. Отечественный же вариант предполагает еще и расположение в фасадном ряду въезда в гараж. Таким образом, среднее количество квартир на единицу площади у западного варианта выше.

В связи с дороговизной земельных участков на территории города и их специфическим правовым статусом строительство жилья, подобного таунхаусам, в большинстве случаев экономически нецелесообразно, если только нет особых ограничений по высоте зданий. Однако такие ограничения действуют в основном в центре города, а представить большой район таунхаусов в его центральной части пока довольно проблематично.

Главными проблемами развития рынка таунхаусов являются неоднородность городских кварталов и техническая сложность их обособления, дефицит территорий под застройку в городе, в том числе массовую, а также то, что менталитет и запросы целевой аудитории находятся на уровне многоэтажного жилья или отдельного (либо сблокированного) коттеджа. Формирование спроса на таунхаусы – новая задача маркетологов.

Михаил Пучков, генеральный директорООО “Корес Строй”, компании-застройщика поселка таунхаусов “Новоархангельское”:

– В странах Западной Европы, Канаде, США таунхаусы – один из самых популярных и востребованных видов жилья, которое позволяет совместить комфорт и удобства городской инфраструктуры с преимуществами загородного проживания. Как показывает мировая практика, таунхаусы приобретают как основное жилье, поэтому их владельцы первостепенное значение придают транспортному сообщению и развитой инфраструктуре. Это подтверждают покупатели домов в нашем поселке “Новоархангельское”.

Рынок таунхаусов относительно молод. Первые качественные поселки в Подмосковье были построены всего шесть лет назад. Тем не менее в настоящее время покупатели уже отчетливо представляют преимущества проживания в таунхаусе, расположенном в городке европейского стандарта недалеко от мегаполиса. Поскольку транспортная доступность особенно актуальна, отмечу как наиболее комфортное в этом отношении Новорижское направление, где строится наш поселок. Ввод в эксплуатацию новых участков Звенигородского шоссе улучшит транспортную инфраструктуру этих мест.

Что касается рынка таунхаусов Московского региона, то он неоднороден и разделен на несколько сегментов. Соответственно, налицо и заметный разброс цен. На стоимость прежде всего влияют местоположение поселка, удаленность от города, транспортная доступность, наличие централизованных инженерных сетей. Исходя из этого застройщик выбирает архитектурную и строительную концепцию поселка. Чем престижнее направление и удачнее место, тем выгоднее строить более дорогой и красивый поселок. Хорошо реализованному проекту с продуманной концепцией обеспечен стабильно высокий спрос. Так, при проектировании поселка таунхаусов “Новоархангельское” был проведен конкурс архитектурных проектов и выбран наиболее достойный. Дома здесь площадью от 197 до 313 кв. м, с гаражами и современным инженерным оснащением.

Рынок таунхаусов, безусловно, будет развиваться, но не следует забывать, что сама концепция подмосковных таунхаусов уязвима с точки зрения транспортной доступности. Жители таких поселков в большинстве своем работают в городе, поэтому время, затрачиваемое на дорогу в офис и домой, имеет важное значение. Востребованными будут комплексы, расположенные не далее 20 км от МКАД, с инфраструктурой, отвечающей требованиям представителей среднего (и выше) класса.